A nova Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Curitiba (Lei nº 15.511, de 10 de outubro de 2019) entra em vigor nesta quarta-feira (5/8). Também já estão valendo novas regras do potencial construtivo adicional, que determinam que a maior parte dos recursos da permissão do direito de construir além do potencial básico sejam destinados ao fundo de habitação social para a construção de moradias pela Cohab.
O novo zoneamento da cidade incorpora solicitações da comunidade e do setor produtivo apresentadas em reuniões públicas e orienta o desenvolvimento da cidade com vistas ao empreendedorismo, crescimento ordenado e a valorização dos bairros.
São destaques da legislação, o fortalecimento de moradias na área central, o incentivo a comércio e serviços nas pontas dos setores estruturais para uso não habitacional com potencial construtivo maior. Outro ponto importante é que a lei amplia o porte de atividades comerciais de 100m² para 200m² sem custo nenhum, e de 200m² para 400m², com aquisição de potencial.
A vigência da legislação se dá após a prorrogação, por 120 dias do prazo inicial, solicitada pela Prefeitura e aprovada pela Câmara Municipal, por conta da pandemia. A medida foi necessária para a atualização documental, formatação de sistemas em TI e ajustes administrativos, bem como a regulamentação de todos os termos da lei, ações que foram postergadas durante a situação de Emergência em Saúde em que a administração municipal funcionou com quadro reduzido de profissionais para a prevenção e controle do novo coronavírus.
Solo Criado
Decretos e legislações complementares se somam à lei básica de zoneamento, entre eles a regulamentação do potencial construtivo adicional em Curitiba, com foco na captação de recursos para investimento em Habitação de Interesse Social.
A regulamentação do potencial construtivo adicional que permite edificar na cidade mais pavimentos além dos estabelecidos pelo coeficiente básico, por meio de contrapartida financeira ao município, está prevista no Plano Diretor de Curitiba e é um complemento à Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo 15.511/2019, que define os potenciais básicos.
Pelas novas regras, a maior parte dos recursos provenientes da venda de potencial pelos instrumentos urbanos da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) será destinada ao financiamento da produção de habitação social pela Cohab-CT. A regulamentação inclui também a Transferência do Direito de Construir sobre a qual não incide valores, mas tem influência no ordenamento urbano nos aspectos de preservação cultural e natural.
No montante de recursos provenientes de potencial construtivo, o novo regulamento prevê que 70% da venda da outorga serão para o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FMHIS), 5% ao fundo ambiental, 5% ao fundo cultural, 10% a equipamentos públicos e 10% a critério do Executivo como reforço a qualquer um dos anteriores, seguindo prioridades definidas principalmente nos processos de consulta pública e refletidos no Orçamento.
O que prevê a nova Lei básica de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo
1. Priorização do uso habitacional na Zona Central como estímulo à revitalização do centro tradicional, por meio de coeficiente de aproveitamento diferenciado que preveja estímulos à requalificação de prédios antigos por meio de retrofit ou outras técnicas definidas em acordo com o município e dependentes de financiamento próprio.
2. Priorização do uso não habitacional nas pontas dos Eixos Estruturais Norte e Sul como estímulo à geração de empregos nessas áreas, contribuindo para o reequilíbrio das demandas em transporte coletivo nas vias expressas. Esse processo se dará pela oferta de coeficiente de aproveitamento diferenciado, acompanhado de estímulos à entrada no mercado de terrenos vazios no futuro com a aplicação de mecanismos específicos como a declaração de subutilização da área e a aplicação de IPTU Progressivo.
3. Aumento do porte de 100m² para 400 m² para atividades comerciais e de serviços vicinais no miolo de zonas residenciais para impulsionar novos pequenos negócios e reforçar essa distribuição em toda a cidade. A medida contribui para a redução da necessidade de grandes deslocamentos para o atendimento das demandas imediatas dos residentes.
4. Criação da Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão com a oferta de parâmetros diferenciados para o estímulo de uso misto em densidade média-alta (de 80 a 200 habitações por hectare). A medida abrange a região totalmente urbanizada e infraestruturada próxima ao centro tradicional contida entre o Eixo da Marechal Floriano, Eixo Estrutural Sul e Linha Verde. São propostas condições mais atraentes que as atuais e únicas, entre as zonas de uso misto, como parte do processo de requalificação das áreas centrais da cidade.
5. Criação de Zonas de Uso Misto 3 (ZUM-3) próximas ao Vale do Pinhão, Centro Cívico e Eixo Marechal Floriano/Linha Verde. Cada uma delas já apresenta diversidade de usos, com uma tendência que merece ser apoiada para a melhor utilização da infraestrutura instalada.
6. Revisão e atualização da malha de vias classificadas (coletoras e setoriais) de modo a promover uma melhor distribuição por toda a cidade dessas vias que concentram comércio e serviços de maior porte e servem de suporte a linhas convencionais e alimentadoras da Rede Integrada de Transporte de Curitiba (RIT).
7. Aumento do porte de 400m² para 2.000m² para atividades comerciais e de serviços nas vias coletoras e até 5.000m² nas setoriais, acompanhando o aumento no porte das atividades vicinais (de 100m² para 400m²). Esse aumento será condicionado ao cumprimento de regras específicas de estacionamento e acessos.
8. Diminuição do potencial construtivo do Centro Cívico de 5,0 para 4,0 de modo a evitar competição entre essa zona e o centro tradicional, no que diz respeito aos usos habitacionais e também não competir com os Eixos Estruturais para usos de comércio e serviços (não habitacionais).
9. Criação de uma Zona Residencial 3 de Transição (Z3-T), como área de transição entre eixos estruturantes e de adensamento e também de zonas residenciais, preparando a cidade para uma melhor ocupação com usos mistos em baixa-média intensidade no futuro próximo, dependendo da evolução das configurações de mercado e crescimento econômico local.
10. Simplificação da variedade de denominação de zonas residenciais e mistas de modo a homogeneizar seus parâmetros, apenas propondo a diferenciação naquelas zonas que precisam ter estímulos específicos.
11. Manutenção do mapeamento e parametrização dos Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS), conforme recomendado no Plano Diretor e solicitado pelo Conselho da Cidade (Concitiba), para que sejam claras as definições de áreas destinadas à produção de habitação de interesse social possibilitando que o poder público promova a requalificação ambiental dessas áreas e a regularização fundiária.
Potencial construtivo adicional
A aquisição do potencial construtivo adicional, dentro do limite previsto em cada tipo de zoneamento, poderá ser feita por meio de três instrumentos urbanísticos: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Transferência do Direito de Construir (TDC) e Cotas de Potencial Construtivo (CPC).
O processo de aquisição de potencial com Outorga e Transferência se dá, em cada modalidade, na base de 50% do volume pedido, de forma conjunta. Por exemplo, se o empreendedor precisar adquirir 500m² adicionais terá que fazê-lo comprando 250m² em Outorga e 250m² em Transferência.
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Os recursos provenientes da Outorga serão utilizados para:
I - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
II - execução de programas de regularização fundiária;
III - promoção, proteção e preservação do patrimônio ambiental, tanto natural como cultural;
IV - implantação e melhoramento de espaços de uso público de lazer e áreas verdes;
V - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários.
Transferência do Direito de Construir
É a autorização ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, para construir em outro local, acima do limite básico, utilizando o potencial construtivo do lote original. É autorizada quando o imóvel ficar impedido de utilizar em sua própria localização, total ou parcialmente, o seu potencial construtivo próprio, devido às seguintes situações:
I - limitações, promoção e proteção relacionadas à preservação do patrimônio ambiental natural;
II - limitações, promoção e proteção relacionadas à preservação do patrimônio ambiental cultural;
III - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários, e espaços de uso público e lazer;
IV - implantação e melhoramento de sistema viário básico e transporte público coletivo;
V - proteção e preservação dos mananciais da Região Metropolitana de Curitiba, mediante convênio ou consórcio entre os municípios envolvidos;
VI - programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Cota de Potencial Construtivo
Concessão emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel regularizar e ampliar a sua edificação, mediante contrapartida financeira à permissão do acréscimo dos índices urbanísticos. Os recursos provenientes da venda de Cotas de Potencial Construtivo serão destinados a financiar equipamentos públicos e melhorias do espaço urbano:
I - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
II - execução de programas de regularização fundiária;
III - promoção, proteção e preservação do patrimônio ambiental, tanto natural como cultural;
IV - implantação e melhoramento de espaços de uso público de lazer e áreas verdes;
V - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários;
VI - implantação e melhoramento de sistema viário e de transporte público coletivo.
A Cota de Potencial se aplica para todas as regularizações e alguns casos de ampliação como ático, aumento de porte de uso não habitacional na escala vicinal (de 200m² para 400m²) e nas vias coletoras e setoriais, bem como para o financiamento do restauro de Unidades de Interesse Especial de Preservação (UIEPs).