A unificação de lotes tem como objetivo a alteração da configuração de lotes pertencentes a plantas aprovadas, com aproveitamento do arruamento existente; portanto, não é possível a aprovação de projeto que resulte em lote encravado.

Está previsto no Artigo 1.º do Decreto n.º 1938/2023, e em outras legislações pode ser encontrado o termo "remembramento". Os projetos de unificação estão sujeitos às normas específicas de destinação de áreas públicas, conforme o citado decreto e a Lei n.º 15511/2019.

É aplicado para lotes que terão uma única construção ou empreendimento, lotes contíguos que necessitam de correção de divisa comum, devido à situação real divergente da planta, ou interesse em reconfigurar esta divisa. Também podem ser unificados imóveis que possuem a mesma indicação fiscal, que apresentam matrículas distintas.

Algumas premissas a serem observadas

• É possível unificar lotes, de planta de loteamento aprovada, cuja área e testada sejam inferiores ao lote mínimo previsto no zoneamento atual, se o lote resultante melhorar a condição atual.
• Não serão unificados imóveis que resultem em lote encravado ou com testada para via não oficial.
• Áreas ou lotes com testada para rua oficial não implantada ou precariamente implantada devem apresentar parecer favorável do Conselho Municipal de Urbanismo – CMU.
• Quando há atingimento por diretriz de arruamento, no lote, o Conselho Municipal de Urbanismo – CMU deverá ser consultado quanto a necessidade da transferência da área atingida, previamente ao início do protocolo. No caso de transferência, a área da diretriz será individualizada, por subdivisão, e a implantação da obra viária será executada às expensas do proprietário e deverá estar concluída no prazo de até 5 (cinco) anos.
• Lote ou gleba não pertencente à planta de loteamento aprovada, deverão destinar área ao Município de Curitiba para a implantação de equipamentos urbanos, comunitários e espaços livres de uso público, equivalente a, no mínimo, 10% da área líquida do lote.
• Nas áreas situadas no zoneamento ZROI e ZROC – Campo de Santana, as áreas a serem transferidas para o Município deverão atender ao percentual indicado nos Artigos 48 e 51, da Lei n.º15.511/2019.

Não é permitida a unificação de imóveis descritos na matrícula ou transcrição como parte, fração ideal lote ou de economias autônomas (sublotes). Neste caso, o projeto deve contemplar todos os documentos de modo a promover o ‘fechamento da área integral’.

Responsabilidade pela elaboração do Projeto

O proprietário do imóvel deve contratar profissional técnico habilitado para elaboração do projeto, e que tem a responsabilidade de atender à legislação vigente.

Atenção! A aprovação de projeto de unificação pode ser solicitada concomitantemente com subdivisão de lote, regularização de lote ou cadastramento de lote.

Condições técnicas e legais para a aprovação

Antes do cadastro do protocolo, o responsável técnico deve orientar o proprietário a iniciar e concluir o saneamento de todas as questões envolvendo o imóvel:

• Deliberação do Conselho Municipal do Urbanismo, quanto aos parâmetros mínimos, casos omissos e dispensas previstas na legislação.
• Alteração ou cancelamento de diretriz de arruamento quando deseja questionar a diretriz existente.
• Retificação administrativa ou judicial de lote quando o lote em sua situação real diverge da descrição do documento (área, medidas e/ ou configuração). A matrícula retificada deve ser apresentada na primeira análise. 
• Usucapião ou desapropriação devem estar concluídas e registradas no documento do imóvel
• Indicação fiscal individualizada na forma da matrícula quando o lote, geralmente oriundo de usucapião, está qualificado na base cadastral como parte de uma ou mais indicações fiscais. 

Modelo e dados disponíveis para consulta

O projeto apresentado deve seguir o modelo e demais orientações disponíveis aqui, respeitando dados cadastrais e de plantas anteriormente aprovadas, dados da matrícula do imóvel, bem como atender aos parâmetros urbanísticos de parcelamento do solo, sistema viário e demais legislações vigentes. 

Todas as plantas de loteamento, projetos de parcelamento de lotes aprovados pela PMC e projetos de rua, bem como as diretrizes de arruamento atualizadas e outros dados cadastrais, estão disponíveis para consulta no Mapa Cadastral da PMC e na Consulta Informativa de Lote – CIL. 

Sobre Alvarás de construção aprovados

As questões envolvendo alvarás de construção aprovados anteriormente deverão estar solucionadas, de modo a atender os parâmetros urbanísticos relevantes para os lotes em aprovação.

Em caso de dúvida, deverá consultar a UCE – Departamento de Controle de Edificações - ou o Núcleo Regional do Urbanismo de abrangência do imóvel, que poderá solicitar a alteração ou cancelamento do alvará, ou o alvará e a certidão de demolição, quando não for possível a adequação da edificação existente ao parcelamento proposto.

Apresentar comprovação do domínio

O domínio sobre o imóvel deve ser comprovado por meio da apresentação do documento do imóvel (matrícula ou transcrição). Consulte aqui quais são as pendências mais frequentes e como solucioná-las.

Sistema eletrônico, protocolo único

O sistema eletrônico de aprovação de projetos de parcelamento do solo integra diversas Secretarias e Órgãos municipais e é feito por meio de um único protocolo. Em caso de necessidade, a solicitação será encaminhada para:

• SMMA: Autorização Ambiental para Unificação/Subdivisão – AUS, quando há restrição ambiental cadastrada na Consulta Informativa de Lote – CIL
• IPPUC: Aceite do projeto quanto à transferência de diretrizes viárias e áreas destinadas à implantação de equipamento comunitário, praças, jardins ou parques e outros alertas cadastrados na Consulta Informativa de Lote – CIL
• SMOP: Anuência quanto à faixa não edificável de drenagem
• CAPC: Anuência em casos de UIP e/ou bem tombado
• UCE: Anuência do projeto quanto aos alvarás aprovados

Aprovação de projetos: documentos iniciais

Acessando de seu computador, notebook ou smartphone o link do e-Cidadão, é possível solicitar a aprovação de projeto de unificação de lotes.

Leia, saiba como utilizar e siga todas as orientações do Manual do Usuário para este serviço.

Serão necessários os seguintes documentos:

• Projeto de parcelamento de lote, conforme padrão UCT
• Termo de Responsabilidade assinado pelo(s) proprietário(s), conforme modelo UCT
• Certidão de inteiro teor de Matrícula ou Transcrição das Transmissões original ou autenticada atualizada até 90 dias
• Levantamento topográfico, quando houver atingimento por sistema viário ou diretriz de arruamento

Retificação Administrativa judicial ou usucapião

No caso de Retificação Administrativa (anterior à Portaria 28/2020), judicial ou usucapião, deverá apresentar também (solicitar ao Registro de Imóveis ou Vara cível onde ocorreu a ação):

• Cópia do ofício da manifestação do Município de Curitiba na ação em questão
• Cópia da planta arquivada que originou a matrícula
• Registro anterior constando na mesma a retificação administrativa já averbada, se for o caso

Taxas de análise de projeto e da AUS

Após o cadastramento do protocolo, será gerado o boleto da taxa de análise e aprovação do projeto, que poderá ser quitado por aplicativo ou internet banking, agências bancárias e rede de lotéricas. 

Os valores são reajustados anualmente. Veja os valores atualizados das Taxas Municipais.

A análise do protocolo cadastrado somente será feita após a compensação bancária do pagamento.

Nos casos em que é necessária a análise do Meio Ambiente, deverá ser gerada taxa específica, no portal GROSMMA, para emissão da Autorização Ambiental para Unificação e Subdivisão - AUS.

Documentos complementares solicitados

Concluída a primeira etapa – análise do projeto de parcelamento e documentos do imóvel - será solicitada a complementação da documentação para a aprovação final:

• Prancha do projeto de parcelamento assinada por certificado digital pelo responsável técnico.
• ART, RRT ou TRT quitada referente ao levantamento topográfico.
• ART, RRT ou TRT quitada referente ao projeto de parcelamento.
• Termo de Transferência de Áreas, Termo de Execução de Obra Viária e Memoriais Descritivos para o(s) lote (s) remanescente(s) e atingido(s), conforme modelos UCT disponíveis no site da SMU, quando for o caso.
• Certidão Negativa de Débitos do(s) lote(s).

Sempre que a aprovação resultar no cancelamento das indicações fiscais originais para a criação de novas, todos os débitos municipais relativos ao imóvel deverão estar quitados, conforme § 2.º, do Art. 80, da Lei Complementar n.º 40/2001, confirmada mediante a expedição da Certidão Negativa de Débitos. 

Após a aprovação final, o protocolo tramita internamente para a atualização dos dados cadastrais na Consulta Informativa do Lote e formulário do IPTU.

Acompanhamento do trâmite: e-Cidadão

O responsável técnico pode acompanhar o trâmite do protocolo também pelo e-Cidadão, acessando o Meu Painel.  Quando logado no sistema, é possível visualizar a lista de protocolos cadastrados. E quando houver novidades, será enviado um e-mail com as informações. Ao clicar no número do processo que consta da mensagem, será redirecionado ao acompanhamento do trâmite.

Prazo: 60 dias após publicação da análise

O responsável técnico deverá atender a todos os itens solicitados na análise efetuada pela SMU, no prazo máximo de 60 dias após a publicação, antes de retornar para a próxima verificação. Caso exista algum impeditivo para o não atendimento, conforme prazo previsto, deverá ser anexada justificativa.

O protocolo será indeferido em caso de não atendimento dos prazos e critérios estabelecidos nos itens acima, e será exigido novo protocolo com novo recolhimento de taxa. 

Orientações para finalizar o protocolo

O projeto devidamente aprovado será fornecido em formato digital (PDF) e com a certificação digital de autenticidade. Este é o documento que deve ser encaminhado para registro na circunscrição imobiliária competente.

Deverá retornar com as novas matrículas abertas, no prazo máximo de 180 dias após a aprovação do projeto, quando há transferência de área pública para o Município.

Se não houver transferência, poderá retornar o protocolo sem anexar as novas matrículas, para finalização da implantação dos dados cadastrais das novas indicações fiscais.

Respostas a dúvidas por e-mail

Dúvidas quanto ao assunto podem ser solucionadas no endereço cadastrotecnico@curitiba.pr.gov.br.

Secretaria Municipal do Urbanismo