O destaque da legislação proposta está na prioridade do uso habitacional na área central. “Estamos fortalecendo os parâmetros habitacionais. Queremos com o avanço da proposta melhorar essa condição na região central”, observa o presidente do Ippuc, Luiz Fernando Jamur.
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A ideia é possibilitar que os incentivos construtivos previstos na proposta viabilizem moradias em áreas infraestruturadas no centro da cidade. “É uma ação que traz vida ao Centro e benefícios para a cidade como um todo. Pretendemos aproximar a casa do trabalho e do lazer e inverter a equação da moradia distante, em áreas sem infraestrutura que demandam investimentos na construção de equipamentos públicos e transporte com a necessidade de grandes deslocamentos”, explica o presidente do Ippuc.
Outra mudança significativa está na ampliação de área de 100 metros quadrados para 400 metros quadrados para empreendimentos de uso não habitacional em qualquer lugar da cidade. Na região do Vale do Pinhão, os empreendedores que compõem o ecossistema de inovação da cidade terão coeficiente diferenciado conforme o uso, podendo ampliar a construção a partir da elaboração de um Plano de Desenvolvimento Regional ou por concessão urbanística.
A proposta de Lei também busca disciplinar os incentivos, em especial os mecanismos que envolvem oferta de potencial construtivo, de forma que haja ganho para a cidade e os seus habitantes, entre eles a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), ou solo criado; a Transferência do Direito de Construir e o Programa Especial de Governo (PEG). “Houve um desvirtuamento deste processo com a captação de potencial passando a servir de moeda. Isso será corrigido com a proposta”, explica Jamur.
O que há de novo
Os ajustes propostos pela Prefeitura à Lei 9.800/2000 de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Curitiba, já adequados às diretrizes aprovadas na Revisão do Plano Diretor de 2015, são elencados em 12 pontos:
1. Priorização do uso habitacional na Zona Central como estímulo à revitalização do Centro tradicional, por meio de coeficiente de aproveitamento diferenciado que preveja estímulos à requalificação de prédios antigos por meio de retrofit ou outras técnicas definidas em acordo com o município e dependentes de financiamento próprio.
2. Priorização do uso não habitacional nas pontas dos Eixos Estruturais Norte e Sul como estímulo à geração de empregos nessas áreas, contribuindo para o reequilíbrio das demandas em transporte coletivo nas vias expressas. Esse processo se dará pela oferta de coeficiente de aproveitamento diferenciado, acompanhado de estímulos à entrada no mercado de terrenos vazios com a aplicação de mecanismos específicos como a declaração de subutilização da área e a aplicação de IPTU Progressivo.
3. Aumento do porte de 100m² para 400 m² para atividades comerciais e de serviços vicinais no miolo de zonas residenciais para impulsionar novos pequenos negócios e reforçar essa distribuição em toda a cidade. A medida contribui para a redução da necessidade de grandes deslocamentos para o atendimento das demandas imediatas dos residentes.
4. Criação da Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão com a oferta de parâmetros diferenciados para o estímulo de uso misto em densidade média-alta (de 80 a 200 habitações por hectare). A medida abrange a região totalmente urbanizada e infraestruturada próxima ao centro tradicional contida entre o Eixo da Marechal Floriano, Eixo Estrutural Sul e Linha Verde. São propostas condições mais atraentes que as atuais e únicas, entre as zonas de uso misto, como parte do processo de requalificação das áreas centrais da cidade.
5. Criação de Zonas de Uso Misto 3 (ZUM-3) próximas ao Vale do Pinhão, Centro Cívico e Eixo Marechal Floriano/Linha Verde. Cada uma delas já apresenta diversidade de usos, com uma tendência que merece ser apoiada para a melhor utilização da infraestrutura instalada.
6. Revisão e atualização da malha de vias classificadas (coletoras e setoriais) de modo a promover uma melhor distribuição por toda a cidade dessas vias que concentram comércio e serviços de maior porte e servem de suporte a linhas convencionais e alimentadoras da Rede Integrada de Transporte de Curitiba (RIT).
7. Aumento do porte de 400m² para 2.000m² para atividades comerciais e de serviços nas vias coletoras e setoriais, acompanhando o aumento no porte das atividades vicinais (de 100m² para 400m²). Esse aumento será condicionado ao cumprimento de regras específicas de estacionamento e acessos.
8. Diminuição do potencial construtivo do Centro Cívico de 5,0 para 4,0 de modo a evitar competição entre essa zona e o centro tradicional, no que diz respeito aos usos habitacionais e também não competir com os Eixos Estruturais para usos de comércio e serviços (não habitacionais).
9. Criação de uma Zona Residencial 3 de Transição (Z3-T) como área de transição entre eixos estruturantes e de adensamento e também de zonas residenciais preparando a cidade para uma melhor ocupação com usos mistos em baixa-média intensidade no futuro próximo, dependendo da evolução das configurações de mercado e crescimento econômico local.
10. Simplificação da variedade de denominação de zonas residenciais e mistas de modo a homogeneizar seus parâmetros, apenas propondo a diferenciação naquelas zonas que precisam ter estímulos específicos.
11. Manutenção do mapeamento e parametrização dos Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS), conforme recomendado no Plano Diretor e solicitado pelo Conselho da Cidade (Concitiba), para que sejam claras as definições de áreas destinadas à produção de habitação de interesse social possibilitando que o poder público promova a requalificação ambiental dessas áreas e a regularização fundiária.
12. Manutenção, até que seja definida nova equação e finalizados estudos em curso, das condições gerais da outorga onerosa e da transferência do direito de construir até serem finalizadas as simulações sobre o impacto das fórmulas de incentivo no custo dos terrenos e o impacto do uso concorrente desses instrumentos na compra de potencial construtivo adicional. O objetivo é eliminar a concorrência entre os mecanismos de oferta de incentivos e definir a harmonia na aplicação dessas equações para o benefício da cidade e de seus habitantes.